近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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