近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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