近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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