导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除72小时是几天，72小时是几天几夜(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zh72小时是几天，72小时是几天几夜ái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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