文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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