导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(q蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思uán)反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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