文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售俄罗斯是资本主义还是社会主义制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)俄罗斯是资本主义还是社会主义，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(俄罗斯是资本主义还是社会主义jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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