OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振(zhè75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升n)，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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