5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细work on的用法以及语法，workon的用法总结作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利work on的用法以及语法，workon的用法总结用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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