“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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