OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义经披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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