OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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