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　　万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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