饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(不尽人意是什么意思zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规不尽人意是什么意思纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价不尽人意是什么意思格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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