文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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