文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。doi的时候怎么夹，doi是怎么夹>

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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