万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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