万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文(de)方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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