5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思开发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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