导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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