文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口)的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(g162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口òu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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