近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗g>

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗)金基金上述负责人也称。