导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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