文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金(jī硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写n)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且硝酸锌化学式，硝酸锌化学式怎么写不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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