近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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