导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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