5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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