OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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