饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)绥化去年疫情 绥化是几线城市点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)绥化去年疫情 绥化是几线城市多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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