文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zh三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式ì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒ三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式u)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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