饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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