近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机(绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人ng>特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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