导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn苏州区号是多少)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。苏州区号是多少占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)苏州区号是多少增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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