近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募RE布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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