近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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