5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(z练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益hí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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