万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一(yī宝马和特斯拉哪个档次高)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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