OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(阿富汗是不是亡国了jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园阿富汗是不是亡国了REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转(z阿富汗是不是亡国了huǎn)化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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