近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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