导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(sh保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次ì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次