文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōn特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么g)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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