近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控(k单亲家庭是什么意思yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>单亲家庭是什么意思òng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(j单亲家庭是什么意思ī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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