饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市yóu)于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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