文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de长征有多长公里 红军长征一共用了几年)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fán长征有多长公里 红军长征一共用了几年g)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭长征有多长公里 红军长征一共用了几年证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 长征有多长公里 红军长征一共用了几年