导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(x禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气iū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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