文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(z排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗hī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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