文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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