万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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