万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债1km等于多少米 1km是不是1公里权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界1km等于多少米 1km是不是1公里(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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