5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(h容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人óng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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